房地產業(yè)是中國的支柱產業(yè)，2007年商品房銷售額是2.96萬億元，占GDP的12％，對GDP增長的總貢獻率高達27.49％。房地產的產業(yè)鏈上下延伸比較長，上游可以帶動鋼鐵、水泥和玻璃等，下游可以帶動房屋裝飾、家用電器等一系列消費品的需求。

眼下，房地產業(yè)正在迎接一場劃時代的節(jié)能革命。10月1日正式實施的《民用建筑節(jié)能條例》（簡稱《節(jié)能條例》），設置了以建筑能效測評標示為特征的新建建筑市場準入制度，并要求對既有居住建筑進行節(jié)能改造。

新政策不僅開啟了一個巨大的建筑節(jié)能市場，由于房地產業(yè)在國民經濟中牽一發(fā)而動全身的地位，必然帶動上下游產業(yè)發(fā)生深刻的節(jié)能革命，推動新能源產業(yè)和技術的快速進步。許多觀察人士樂見其成，建筑節(jié)能搞好了，將從根本上推動房地產業(yè)以及上下游產業(yè)的節(jié)能減排和結構調整，整個經濟社會的科學發(fā)展也將有一個非常大進展。

較令產業(yè)界人士振奮的，還是巨大的建筑節(jié)能市場。2008年初，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興在國新辦發(fā)布會上就指出，我國目前有400億平米的既有建筑，估計至少有1/3、約130多億平米需要進行節(jié)能改造，按每平米改造費用200元算，僅既有建筑的節(jié)能改造就有高達2.6萬億元的大市場。

建筑節(jié)能行業(yè)將擁抱一個快速發(fā)展的黃金（184,4.45,2.48％,吧）時代。住房和城鄉(xiāng)建設部科技司巡視員武涌近期接受《中國投入資金》專訪時表示，下一步將制定對培育和建立建筑節(jié)能服務市場有利的政策，制定對建筑節(jié)能服務機構的激勵政策，為他們提供融入資金渠道，引導節(jié)能建材的發(fā)展。

從整個經濟全局看，建筑節(jié)能也是一項不得不為的革命。目前，建筑能耗已占到中國全社會總能耗的27.5％。“十一五”規(guī)劃中對建筑節(jié)能提出了節(jié)約1.2億噸標準煤的目標，但從住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的2007年全國建設領域節(jié)能減排專項監(jiān)督檢查建筑節(jié)能工作檢查報告來看，2007年建筑節(jié)能工作成效與完成“十一五”規(guī)劃的目標相比，差距很大。

必須快馬加鞭了。2008年8月初國務院辦公廳頒布《公共機構節(jié)能條例》和《民用建筑節(jié)能條例》，并于10月1日起正式實施。建筑節(jié)能終于擺脫多年來依靠行政命令推動的局面，邁進一個有法可依、依法行政的新天地。中國工程院院士、清華大學建筑學院教授江億稱贊，《節(jié)能條例》是近年來出臺的建筑節(jié)能政策法規(guī)中較完備的一個。

整個房地產市場和節(jié)能服務市場都為之一振。

有法可依

早在1980年代，我國就已啟動了建筑節(jié)能工作。1986年建設部發(fā)布靠前項居住建筑節(jié)能設計標準，1992年發(fā)布靠前項公共建筑節(jié)能設計標準，1999年把北方地區(qū)建筑節(jié)能設計標準納入強制性標準。2005年以來，建筑節(jié)能被提上了更重要的工作日程，建設部先后發(fā)布了《公共建筑節(jié)能設計標準》等21項重要的國家標準和行業(yè)標準。

但單純依靠行政手段，缺乏強制性保障措施，導致建筑節(jié)能工作推進步伐十分緩慢。

詳細翻閱2005年10月建設部所頒布的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》，其中已經明確了“建設單位未按照建筑節(jié)能強制性標準委托設計，處20萬元以上50萬元以下的罰款”。

但武涌向《中國投入資金》坦陳，“由于這些只是宏觀政策，在地方具體操作起來有一定的難度，很難對業(yè)主、設計單位和施工單位進行有效的監(jiān)督。”迄今為止，還沒有一個項目因為沒有達到節(jié)能標準而受到處罰。

不但是沒有處罰手段，經濟激勵制度也是長期缺位。

根據發(fā)達國家的經驗來看，推廣建筑節(jié)能初期不可避免地需要國家投入大量資金，補貼大型公共建筑業(yè)主、房地產開發(fā)商、節(jié)能設備供應商和消費者，以彌補新建建筑使用節(jié)能設備以及既有建筑節(jié)能改造所帶來的成本虧損。比如美國對新建節(jié)能建筑實施減稅政策，凡在現有標準基礎上節(jié)能30％以上和50％以上的新建建筑，每套房可以分別減免稅1000美元和2000美元。

但在《節(jié)能條例》出臺之前，國家很少有大范圍的節(jié)能建筑補貼專項措施，國內資金服務機構更是很少關心建筑節(jié)能服務機構。

《節(jié)能條例》出臺和實施，使建筑節(jié)能有了法律保障，一下子扭轉了多年來工作中的被動局面。新建建筑市場準入制度、住宅項目能耗標示制度、既有建筑節(jié)能改造體系以及大型公共建筑運行管理機制，都以法律的形式被明確下來。

《節(jié)能條例》還提出，相關部門引導資金機構對既有建筑節(jié)能改造、可更新能源的應用，以及民用建筑節(jié)能示范工程等項目提供支持，民用建筑節(jié)能項目依法享有稅收優(yōu)惠。

須因氣候制宜

隨著《節(jié)能條例》的實施，新建建筑節(jié)能標準、既有建筑節(jié)能改造和大型公共建筑運行節(jié)能成為當前建筑節(jié)能工作的焦點。

武涌向《中國投入資金》表示，截至2007年，新建建筑設計階段的節(jié)能標準達標情況已經猛增到了98％的比例。但節(jié)能建筑設計之風席卷全國后，“高”技術導致“高”造價的問題，可能把建筑節(jié)能引入一個誤區(qū)。

很多建筑設計機構為了采用技術而設計，忽略了發(fā)展建筑節(jié)能必須注重地域和氣候特點的設計策略，將因地制宜搞節(jié)能拋在腦后。

中國建筑設計研究院建筑節(jié)能與新能源工程中心主任丁高告訴《中國投入資金》，2007年他曾經看到土壤源熱泵的設備生產廠家積較游說廣州、深圳等地業(yè)主。然而土壤源熱泵的工作原理，是通過埋管中水與土壤的熱量交換，夏天將水體帶來的熱量換入土壤，冬天將土壤中的熱量吸收到水中，這種技術只適用于類似北京的冬冷夏熱氣候條件下的地區(qū)，才能夠保證冬夏季節(jié)從土壤中吸收和散發(fā)的熱量基本一致，而在東南、華南等夏熱冬暖地區(qū)只能一味地向土壤中排放熱量，而導致土壤內部熱量無法釋放，較終造成這片土地無法繼續(xù)使用，而土壤源熱泵設備幾年后就面臨報廢的命運。

丁高認為，新建建筑節(jié)能必須本著因地制宜、因氣候制宜的思路發(fā)展。

而長江流域的氣候特點是冬季短，室外溫度多在0℃左右；夏季長，普遍需要空調；梅雨期需要除濕；地表水資源豐富。這種氣候與自然條件，并不適合發(fā)展大規(guī)模集中供熱或熱電冷三聯供設施。

目前，長江流域建設的大型熱電聯產集中供熱和熱電冷三聯供項目，無論是以燃煤還是以燃氣為動力，都存在很多能耗不合理問題。夏季使用發(fā)電余熱制冷，效率僅為電制冷效率的20％左右。采用集中供冷要依靠大型循環(huán)管網輸送冷水，直接導致了循環(huán)水泵電耗的增加。

丁高認為，長江流域適宜推廣各種水源熱泵技術，充分利用當地豐富的地下水、地表水資源，系統解決采暖和空調需求。

新技術推廣契機顯現

在奧運期間，奧運村的空調供冷使用的正是以更新水為能源的熱泵冷熱源系統。北京市地質勘查技術院與北京華清集團合作，完成了奧運村更新水熱泵冷熱源系統。

在奧運村北側4公里處，有一個清河污水處理廠，每天超過40萬噸的污水經過處理后變成二級出水排入清河。北京市地質勘察技術院副院長黃學勤告訴《中國投入資金》，通過對清河污水處理廠的更新水進行了水溫、水量、水質監(jiān)測試驗，監(jiān)測結果表明，更新水夏季水溫較高26.5攝氏度，冬季水溫較低12.5攝氏度，與室外大氣溫度溫差10到20攝氏度，是良好的低溫熱源和散熱體。

這套系統主要由更新水取水退水管線、換熱站、中心機房、奧運村末端散熱器4個部分組成，其中熱泵機組是“心臟”部分，中間循環(huán)著的是不破壞大氣臭氧層的綠色環(huán)保“工質”。夏季制冷時，設置在各個房間內的風機盤管吹出徐徐涼風，把房間熱量通過冷凍水循環(huán)帶入熱泵機組蒸發(fā)器，熱量由“工質”氣體、液態(tài)的變化，較終轉移到更新水中來，更新水的溫度從26.5攝氏度升到35攝氏度，但水質并不發(fā)生變化，也不會消耗水量，較終仍然回歸清河。

相對于常規(guī)制冷方式，奧運村更新水熱泵冷熱源項目可以節(jié)電15％以上，冬季每年從更新水中提取能量折合標準煤約3600噸，折合天然氣約270立方米，比燃煤采暖可減排二氧化碳8600噸，二氧化硫48噸、粉塵80噸。

對北京而言，目前日處理污水量約268萬噸，如果參照奧運村的設計模式，可以為2000萬平米的建筑供暖，供冷。

一項調查顯示，北京全市的賓館、飯店、商廈、寫字樓等大型公共建筑面積僅占民用建筑的5.4％，但全年耗電量卻高達33億度，接近全市居民生活用電的一半。《北京市建筑節(jié)能2008年行動計劃》中明確指出，要將要點放在建立北京市能耗分項計量監(jiān)測平臺、開展100家國家機關和大型公建的能耗審計和能效公示工作。

11月中旬，《中國投入資金》對京燕飯店節(jié)能改造項目做了深入調查，改造后的能耗成本僅是改造前的一半。以此做一個保守推斷，光是北京市大型公建做完節(jié)能改造后，每年可節(jié)約幾億度電。經濟效益、社會效益、環(huán)境效益都將十分顯著。

合同能源管理商機

年初，仇保興副部長指出，北方地區(qū)既有建筑進行計量改造的市場容量巨大，預計是2000—3000億。

但這并不一定意味著，要從老百姓口袋中掏出2000億來。合同能源管理服務提供商可以大顯身手。他們可以提供改造的費用、改造的技術、改造的裝備。節(jié)能改造完成后，在一定年限內（比如10年），居民只要把省下來的供暖費用的一部分，返還給這家公司就可以了。也就是說，居民只花很少的錢或者不花錢就可以享有到長期的節(jié)能效益。

這種新的商業(yè)模式，有助于解決既有建筑節(jié)能改造所需的巨額投入資金。

丁高在采訪中也表示，目前我國的建筑節(jié)能項目大部分是采取中點全額撥款方式，資金問題還沒有完全顯現，“長此以往并不是一個健康的市場機制”。

住房和城鄉(xiāng)建設部科技發(fā)展促進中心主任梁俊強告訴《中國投入資金》，國家支持鼓勵通過資金機構融入資金，或以合同能源管理的方式進行建筑節(jié)能，業(yè)主只要將以后的節(jié)能效益進行分享就可以吸引到外部投入資金。

當然，這項工作還需要住房和城鄉(xiāng)建設部進一步與財政部、商業(yè)銀行之間進行溝通，研究分析每個時期建筑節(jié)能的資金需求，吸引資金機構的積較參與，并且研究分析建筑節(jié)能的投入資金亮點和投入資金效益，挖掘資金價值。

“開發(fā)出針對建筑節(jié)能的資金服務和產品，形成以銀行、保險、信托、設立資金等間接資金的支持，與經濟權益憑證、債券等直接融入資金支持相互協調和配合的資金創(chuàng)新機制，是解決建筑節(jié)能改造或新建建筑節(jié)能方面融入資金問題的重要途徑”，梁俊強說。