【中玻網】萬科于周一晚間披露了年報。2017年，萬科實現凈利潤280.5億元，同比增長33.4％。此前，碧桂園、恒大等地產巨頭已經發布了去年的業績報告。從數據上看，房企銷售金額呈現明顯增長趨勢，不過在調控和高成本的制約下，房地產市場集中度進一步提升，百強房企市場份額達到55.24％，中小房企的成長空間及市場份額受到進一步擠壓。

　　中小型房企市場份額被進一步擠壓

　　從已經發布年報的公司數據看，業績增長是地產巨頭的共同特點。如碧桂園去年實現合同銷售金額金額5508億元，同比增長78.3％；萬科銷售金額5299億元，同比增長45.3％；恒大雖然未在年報中直接公布銷售金額，但從“公司營業額3110.2億元同比47.1％”的數據看，業績也實現大幅增長。

　　與此相對應的是，在龍頭房企快速增長的同時，中小型房企成長空間及市場份額被進一步擠壓，如遠洋去年全年實現706億元合同銷售額，雖然全年業績同比增幅也達到了40％，但根據克而瑞發布的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》，排名前三十的房企平均增幅達到58％，說明遠洋的業績增速相對不高。而當代置業發布2017年年度業績顯示，去年集團合同銷售雖有33.9％的增長，然而確認收入持平，凈利潤則僅靠匯兌收益。

　　很明顯，2017年房地產行業的集中程度進一步提高，兩較分化加劇。克而瑞統計顯示，前四大房地產開發企業（碧桂園、萬科、恒大和中海）銷售金額占比從2012年的6.61％上升至2017年的14.56％。以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.05％、32.21％、45.29％和55.24％，分別較上年增長5.34、7.38、12.20和15.49個百分點，各梯隊市場份額近年均呈現上升趨勢。

　　業內人士分析認為，在這樣的行業趨勢下，未來或會有部分競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場，而實力雄厚的大型房企將受益于行業整合，業績有望得到進一步提升。隨著行業野蠻成長時代結束，房地產市場將進入到強者恒強的強者時代。

　　現金流穩定成龍頭房企年報亮點

　　記者注意到，龍頭房企發布的業績報告中，“現金流”等成為業績增長之外的又一個亮點。如碧桂園去年可動用現金約1484.0億元，同比增長54％，達上市以來很高水平。而截至2017年底，其加權平均融入資金成本進一步下降，達到歷史很低水平，凈經營性現金流持續為正且表現優異。無獨有偶，2017年萬科實現經營性現金凈流入823.2億元，同比增長108％；截至2017年底，其帶有貨幣資金1741.2億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和622.7億元。

　　碧桂園總裁莫斌表示，在宏觀調控收緊、短期資金償還壓力加大的情況下，穩定的現金流保證了經營的良性循壞，支撐了規模的積較擴張。有業內人士表示，現金流對于今年房企來說尤其重要，這將成為他們持續規模增長的重要保障。

　　市場銷售增速或現回落

　　值得注意的是，房地產行業受到成本因素的影響，利潤的增長受到了限制。克而瑞的數據顯示，2017年500強房地產開發企業成長指標中，銷售金額保持高速增長主要得益于高企的房價，雖然營業利潤增長率連續三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處于下降通道之內。由于年內房企債務規模繼續擴張，行業整體的凈資產增長率出現了大幅回落。

　　克而瑞高等經濟分析師肖文曉認為，以上指標表明，盡管去年銷售規模的值打破歷史點，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產行業依舊處于下行周期。考慮到相關部門調控政策的穩定性，疊加城鎮化紅利減弱這一因素，在去年全國房地產銷售創出歷史新高的基礎上，市場銷售增速回落應是大概率事件。

　　從今年前三個月的銷售情況來看，幾大房企仍然優異市場。對于今年整體預判，易居研究院研究總監嚴躍進認為，今年房企集中度還會不斷提高，“大魚吃小魚”事件發生頻率提高。不過，他認為房企銷售在規模化不斷膨脹的同時，也要提防從中衍生的弊端，隨著調控深入以及開發成本的提高，要防范增量不增收的問題。此外，從實際情況看，當前各類房企有的一味追求規模而忽視了產品質量，這些問題應該引起房企高度重視。

　　數據：

　　根據克而瑞的盤點顯示，2017年500強房地產開發企業全年商品房銷售面積總額達6.4億平方米，同比增長22.3％，銷售金額創下8.5萬億元的新高，同比增長34.7％；500強房企市場份額按面積和按金額分別為37.56％和63.24％，分別較上年提升4.51和9.89個百分點。同時，當年千億房企數量創下新高，達到17家。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業績更是超過5000億元，實現業績大幅打破。