【中玻網】正在召開的全國兩會，目前是大家關注的焦點。

　　筆者對報告進行了仔細研讀，摘選出其中與房地產相關的內容與大家分享，同時進行一些解讀。

　　筆者認為，作為地產人，不管如何仔細的研讀這些內容都是應該的。

　　這些內容告訴你，過去幾年波瀾壯闊的房地產行情背后，是怎樣的政策邏輯在引導。

　　這些內容還告訴你，2018乃至之后的房地產，應該怎么發展，機會在哪些地方。

　　真的讀懂了這些政策，你就不會踏錯周期、不會選錯方向，而且能抓住紅利……

　　下面筆者來解讀這些內容，包括9大機遇和3個警告(藍字為報告原文，黑字為解讀)。

　　城鎮化至少還有10年紅利

　　從無到有、從有到好

　　2個階段都蘊藏著巨大的機會

　　“五年來……城鎮化率從52.6%提高到58.5%，8000多萬農業轉移人口成為城鎮居民。”

　　“提高新型城鎮化質量。今年再進城落戶1300萬人，加快農業轉移人口市民化。優先發展公共交通，健全菜市場、停車場等便民服務設施。有序推進‘城中村’、老舊小區改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯。加強排澇管網、地下綜合管廊等建設。”

　　解讀：

　　筆者認為，過去20年，我國房地產發展很大的動力，就是城鎮化。

　　根據別國經驗，城鎮化率超過70%的時候，發展會放緩。而根據目前我國的城鎮化速度，至少還有10年機會。城鎮化過程中的地產紅利主要來自3個方面：

　　1、從無到有：農村人口進城，產生新的需求紅利。

　　比如今年進城1300萬人，都需要住房子，也有相應的商業、辦公需求。

　　2、從有到好：幾年后有大量的改善需求。

　　在購買一套房幾年以后，這些進城的人，個人會產生改善需求。而相關部門主要的城中村、老舊小區改造，又會產生集中的改善需求。

　　3、基礎設施建設形成新的資源聚集，產生土地、房屋溢價紅利。

　　一個區域，之前什么都沒有，土地就會很便宜。如果你在那時候買了土地，等到區域的商業、交通、教育等配套資源都有了的時候，就可以獲取溢價紅利。

　　限購政策下，城市競爭力決定人口紅利

　　“絕大多數城市放寬落戶限制。”

　　解讀：

　　大家應該都和筆者有同樣的發現，那就是2017、2018，眾多的城市開始了“搶人大戰”。為什么呢?因為城市要發展，就靠人才和資源，而民間的資源又在一個個人手里：

　　一個億萬富翁住在哪里，就會要點投入資金哪里;

　　一個有專利的人在哪個城市創業，專利產生的紅利就會歸屬那個城市。

　　“房住不炒”成為基本原則后，一個城市的房屋需求，只能靠常住人口、戶籍人口的增加來增加，這樣一來，誰搶到人就搶到了需求。

　　所以，限購城市的樓市未來如何，就看該城市對人才的吸引力、競爭力如何。

　　因為一二線限購等等，2016、2017年增長很快的房企，都是在一二線城市周邊的三四線城市有大量土地儲備的房企。而隨著交通越來越方便，城市圈的紅利，此后還將持續增長。

　　從相關部門工作報告來看，京津冀、上海領銜的長江經濟帶、廣州深圳領銜的粵港澳大灣區已經成為重中之重，與西部、東北、中部、東部差異化了。挖掘城市圈紅利要注意以下3點：

　　1、交通距離不重要，交通時間才重要

　　舉例來說，一個地方離城市中心30公里，有軌道交通，另一個地方離城市中心20公里，只有公路交通。一定是30公里的那個地方更好。為什么呢?

　　30公里的軌道交通，時間是固定的可控的。

　　而20公里外的那個區域，如果區域發展不旺，雖然開車來往交通方便，房價也上不去;如果區域旺起來，則又會堵車，交通時間增加，房價還是上不去。

　　2、離中心城市同樣距離情況下，有自己的產業房價可能翻倍

　　根據東京都等超大城市的經驗，在離市中心相同距離的情況下，有優勢產業的區域，房價會是沒有產業區域的2倍。

　　3、長線操作更有把握紅利更多

　　城市圈內，很多區域配套不完善，做城市運營、小鎮建設可以完善相關設施，雖然前期投入比較多，時間比較長，但后期也可以獲得所有紅利。