【中玻網(wǎng)】國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)，三線活躍而一線冷淡。2017年以來，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于調(diào)控政策等因素影響表現(xiàn)冷淡，二季度70個(gè)大中城市新建住宅售價(jià)趨勢(shì)中一線城市環(huán)比分別上漲0.4%、0.1%和0%，而相比之下，三線房地產(chǎn)市場(chǎng)在棚改貨幣化和一二線城市需求外溢的影響下，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，三月以來價(jià)格環(huán)比一直保持0.8%-0.9%的增長(zhǎng)。但三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)持續(xù)保持火熱，以致拉動(dòng)上游鋼材水泥等行業(yè)需求，較后傳導(dǎo)到PPI中去呢？為此，我們從房地產(chǎn)開發(fā)投入資金增速、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源以及近期房地產(chǎn)調(diào)控政策方向這三個(gè)角度進(jìn)行分析。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投入資金更多依靠土地購(gòu)置拉動(dòng)，未來可持續(xù)性存疑。房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)開發(fā)投入資金從2016年9月以來出現(xiàn)分歧。從歷史數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投入資金完成額與房屋施工面積同比增速保持較高的一致性，2012年3月至今二者相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.95，然而從2016年末開始，二者出現(xiàn)分歧，2017年3月至6月，40大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投入資金完成額累計(jì)同比增速先升后降，分別為8.30%、8.70%、8.40%和8.10%，而房屋施工面積同比增速卻先降后升，二者相關(guān)系數(shù)逆轉(zhuǎn)為-0.91。究其背后原因，推測(cè)是今年以來地產(chǎn)商在土地市場(chǎng)，尤其是三線城市土地市場(chǎng)的大舉競(jìng)價(jià)帶來的。由于一線城市拿地越來越難，為了維持企業(yè)規(guī)模化發(fā)展速度，大型房企開始轉(zhuǎn)移投入資金布局進(jìn)入三四線城市，土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪也越發(fā)激烈，三線城市土地購(gòu)置面積同比增速由4月的-3.48%，大幅扭轉(zhuǎn)為5月和6月的16.81%和16.78%，三線城市近期成交土地溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到40%-50%，對(duì)比去年同期僅有20%-30%。但在現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的人口流動(dòng)方向下，三四線城市并非能持續(xù)吸引人口凈流入以提供需求，因此未來這種由土地配置帶來的投入資金增長(zhǎng)或?qū)⒔禍亍?/p>

　　其次，大部分國(guó)家化、技術(shù)創(chuàng)新降低生產(chǎn)成本，對(duì)通脹造成負(fù)面影響。一方面，隨著貿(mào)易大部分國(guó)家化的不斷推進(jìn)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)加速向成本更低的地方轉(zhuǎn)移，而低價(jià)商品的回流將造成類似“輸入型通縮”的效果，即因國(guó)外商品或生產(chǎn)要素價(jià)格下降引起國(guó)內(nèi)物價(jià)低迷的現(xiàn)象。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的崛起壓縮了供應(yīng)鏈的中間環(huán)節(jié)，進(jìn)一步降低了商品價(jià)格。據(jù)歐大銀行2015年的一份報(bào)告顯示，近十年來電商每年對(duì)通脹率的影響都達(dá)到-0.1%，對(duì)歐元區(qū)本就低迷的通脹率有著明顯的削弱作用。據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，電信服務(wù)商Verizon提供無限量流量套餐的決定，足足拉低了美國(guó)0.2個(gè)百分點(diǎn)的6月核心通脹率，看似是一次性的偶然因素，但背后與通信技術(shù)的發(fā)展密不可分。

　　再次，兼職熱潮的興起加重了勞動(dòng)力市場(chǎng)的松弛程度，導(dǎo)致薪資增速低迷。根據(jù)菲利普斯曲線，通脹和失業(yè)率有一定的替代關(guān)系，而近年來各國(guó)失業(yè)率的下降并未在薪資增速上得到映證，其中一個(gè)原因是就業(yè)市場(chǎng)并不像失業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)得那么強(qiáng)勁。2008年資金危機(jī)以來兼職熱潮的興起給了雇主更大的靈活性，大多數(shù)公司正在增加更多的兼職崗位，招聘更多臨時(shí)工，而不是把額外的工作交給目前的員工。據(jù)歐大銀行2017年5月發(fā)布的一份研究報(bào)告，資金危機(jī)以來，兼職和臨時(shí)工的就業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)了近400萬，而總就業(yè)人數(shù)并未出現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。兼職、臨時(shí)工的工作時(shí)長(zhǎng)、強(qiáng)度往往低于其就業(yè)意愿，工資也遠(yuǎn)低于正式員工，因此屬于勞動(dòng)力閑置，其存在雖然未被納入正規(guī)失業(yè)率統(tǒng)計(jì)，但仍加重了勞動(dòng)力市場(chǎng)的松弛程度，成為舒緩薪資上漲的潛在因素。兼職熱潮的興起使得正規(guī)失業(yè)率存在一定“失真”，僅僅從正規(guī)失業(yè)率下降并不必然推出勞動(dòng)力閑置狀況的改善，因此薪資和通脹上行動(dòng)力有限。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭，“租售同權(quán)”政策意圖明顯。回顧近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向，7月24日政治局會(huì)議指出“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制”。住建部等多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)民營(yíng)的化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市首批試點(diǎn)。有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。而廣州市已經(jīng)印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，明確提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”的“租售同權(quán)”方案。此前，上海市也初次以“招拍掛”的方式出讓兩塊租賃住房用地，住建部《通知》也提出，在土地政策上，鼓勵(lì)各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。我們認(rèn)為，“租售同權(quán)”等政策出臺(tái)均是希望通過發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)需求供給問題，來限制投機(jī)炒房，體現(xiàn)了相關(guān)部門穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。隨著住房體制改變的政策逐步推進(jìn)，未來房屋回歸“居住屬性”，房?jī)r(jià)或不再重復(fù)過去數(shù)輪投機(jī)性快速上漲及市場(chǎng)階段性過熱的規(guī)律。

　　在政策及資金壓力之下，房地產(chǎn)投入資金難以持續(xù)“韌性”超預(yù)期，對(duì)鋼材、水泥需求的支撐也難以長(zhǎng)期持續(xù)。前半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的新開工面積較去年同期出現(xiàn)了大幅度的下降，6月份雖然有所回升，但5.8%的水平依舊不能和2016年同日而語。較低的開工率將較終將傳導(dǎo)到建材市場(chǎng)，雖然地產(chǎn)市場(chǎng)仍在增長(zhǎng)，但是該增長(zhǎng)對(duì)水泥需求拉動(dòng)的動(dòng)力明顯不足。而鋼材市場(chǎng)方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是直接關(guān)系未來房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)鋼材拉動(dòng)的主要指標(biāo)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)鋼材需求總量的30%左右，也就是說未來單就房地產(chǎn)來講，在未來22-40個(gè)月的房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)周期中，對(duì)鋼材需求的強(qiáng)度不會(huì)有太大提升。因此生產(chǎn)者售價(jià)趨勢(shì)中原材料工業(yè)價(jià)格當(dāng)月同比增速?gòu)?017年2月以來已經(jīng)保持了5個(gè)月放緩，預(yù)計(jì)未來可能依舊有可能保持低迷。