【中玻網】穩定房地產市場，并保證民生不受負面侵害乃當務之急。從今年的改變進程來看，稅收制度的改變對地方土地財政的影響，新型城鎮化方向的轉變，還有住房需求在絕大多數城市的悄然變化以及除房地產外其他行業投入資金收益率的逐步上升，都會影響未來房地產的發展態勢。
　　
　　震動中引發關注。
　　
　　毫無疑問，房地產市場成為調結構、穩增長階段中較受熱議的行業，并不是因為其浮動范圍大，根本在于它和日常生活息息相關。
　　
　　限購放松
　　
　　此輪房地產調整引來的靠前輪政策變動就是取消限購。從目前的情況來看，承諾限購的絕大多數城市已紛紛取消該項政策，只有北上廣深四個一線城市及三亞（樓盤）仍舊執行著當初限購的“承諾”。不過外界普遍認為，廣州（樓盤）有可能在今年年底“繳槍”，成為一線城市中“開閘”首例。
　　
　　無論此推論是否成立，大家似乎更加關心北京（樓盤）“限購”的變動。此前北京市市長王安順就曾表示，針對住房成交量的下滑態勢，要冷靜觀察，不能因此進行干預，不輕易出臺新的房地產政策，甚至采取放松限購等措施。日前，北京市住建委相關負責人也發布聲明，北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環境可持續發展的需要出發，房地產限購政策現階段仍將繼續執行，不會退出。就在國慶前，北京市副市長陳剛又再次重申，對于商品房市場堅持住房市場化的基本方向，加強房地產市場調控，加大稅收、信貸調控力度，實行嚴格的限購政策。
　　
　　上海（樓盤）易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，如果北京真的出現限購的松綁，那么意義非常重大，這或標志2010年樓市收緊政策的終結，也反映了樓市市場化機制正在逐漸建立。這對于購房者、房企甚至地方相關部門的市場預期和預判都會有顯著的影響。
　　
　　即便如此，在上半年各地紛紛調整限購政策的背景之下，“金九”并沒有像過往幾年如期而至。數據顯示，9月全國100個城市新建住宅平均價格為10672元/平方米，環比上月下跌0.92%，連續第5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。
　　
　　限貸調整
　　
　　相對于幾大城市不放松限購政策，限貸則出現了全國性的調整。9月30日，大銀行和銀監會發文對銀行貸款情況下的首套房認定作出調整。可以說，在限貸逐步放松的同時，購房者的意愿也出現低位反彈跡象。本月9日，交通銀行發布的《不動產市場趨勢與財富配置》報告指出，受剛需家庭未來入市意愿增強的影響，家庭預期不動產投入資金意愿在連續12個月下滑后，止跌回升，這是今年以來該指數初次小幅回升。
　　
　　目前招行和建行以及中行都確定開始實行新政。但也有人認為，商業銀行有其自身經營考量，七折優惠利率屬于政策性指導，“具體由銀行業資金機構根據風險情況自主確定”，嚴躍進分析，具體如何執行、怎樣落實，還得看銀行自身怎樣去推，有哪些施行標準。
　　
　　據較新數據顯示，國慶長假之后，北京各銀行的房貸利率沒有受大銀行新政的影響，利率水平基本與上月持平，但興業銀行首套房利率由基準利率的1.05倍下調至九點五折，降幅明顯。
　　
　　嚴躍進表示：“對于北京這樣的一線城市，放松信貸條件，對于改善型需求購房者的利好面是非常大的。此類城市很多婚房交易是在2010至2013年期間，戶型相對較小。但到了2014年，此類購房者整個購買力在增強，而且隨著子女出生等新變化，換購新住房的需求會逐漸釋放。所以從短期看，此類限貸政策松綁，對于此類群體的購房成本降低是一個利好。”對于稅費的減少，嚴躍進認為這主要是利好一些大戶型住房庫存的消化。但是，對于剛需購房者，真實關心的還應該是房價和按揭貸款利率，所以不會起到太大作用。
　　
　　行業風險
　　
　　不久前，海通經濟權益憑證發布了上市房企從去年7月之后一年的股權融入資金和發債融入資金能力，數據顯示，該指標在去年八九月份為較高點，自11月開始，連月下跌。同時，今年1至8月房地產行業到位資金的增幅只有3%，開發商現金流受到限制，而海通經濟權益憑證方面也把整體情況總結為“行業面臨調控風險”。
　　
　　除了自身風險之外，房地產市場給銀行帶來的直接和傳導風險也備受關注。不可否認的是，在前幾年的房地產開發項目中，銀行貸款對整個房地產產業鏈影響頗深。如果房價大幅縮水，將導致銀行表內外業務的收益嚴重受損，資金風險不容小覷。
　　
　　另外我們也注意到，受房地產低迷的影響，今年上半年其他領域的實體經濟也受到拖累。水泥、鋼材、玻璃、機械以及下游的家裝、家具等行業都受到實質性的影響。
　　
　　基于此，穩定房地產市場，并保證民生不受負面侵害乃當務之急。從今年的改變進程來看，稅收制度的改變對地方土地財政的影響，新型城鎮化方向的轉變，還有住房需求在絕大多數城市的悄然變化以及除房地產外其他行業投入資金收益率的逐步上升，都會影響未來房地產的發展態勢。“也許可以將行業積聚的風險慢慢化解開。”嚴躍進說道。